Покупка жилья на Мальте

15 мая 2017 /
  1. Статьи
Покупка жилья на Мальте — Мальтийский вестник
Один из многочисленных палаццо Валлетты © viewingmalta.com

«Мой дом – моя крепость», – гласит старинная пословица

«Мой дом – моя крепость», – гласит старинная пословица

Известно, что вопрос владения жильем регулировался на государственном уровне еще с древних времен, после возникновения института государственности. Практически во всех античных цивилизациях регулирование имущественных прав, в том числе права собственности на недвижимость, было краеугольным камнем любой правовой системы. В результате развития законодательства, с учетом изменений реалий времени, а также в целях детальной систематизации и защиты прав собственников, на сегодняшний день большинство стран под правом собственности подразумевают право владения, пользования и распоряжения имуществом. Жилье составляет одну из категорий недвижимости, имеющую своей характерной особенностью цель проживания.

Большинство людей чувствует себя более уверенно, если у них есть собственное жилье. Особенное чувство спокойствия в человека вселяет мысль о том, что он или она является собственником своего дома или квартиры. Вопрос приобретения жилья интересует большинство иностранцев, намеревающихся связать всю свою жизнь или хотя бы часть ее с Мальтой.

В настоящей статье мы рассмотрим варианты приобретения жилья путем покупки.

Практически во всех странах договор купли-продажи традиционно заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Мальта не является исключением из этого правила. Целью государственной регистрации является систематизация недвижимого имущества, прав на него и обременений таких прав (в том числе залог и иные обременения в пользу третьих лиц, не являющихся собственниками), а также максимальная защита прав собственника от других лиц, которые могут предъявить права на законную недвижимость собственника.

Процесс покупки жилья

Процесс покупки условно делится на несколько этапов. После того, как продавец и покупатель договорились обо всех существенных условиях купли-продажи, они заключают предварительный договор (англ. promise of sale agreement, мальт. konvenju), в соответствии с которым продавец обязуется продать, а покупатель купить жилье на оговоренных условиях.

Традиционно стороны обращаются к нотариусу при заключении предварительного договора, хотя гражданское законодательство не предусматривает такой необходимости. Обычно обращение к нотариусу подразумевает дальнейшую подготовку документов тем же нотариусом, в ряде случаев по соглашению сторон покупатель доверяет нотариусу хранить денежный депозит, который, как правило, составляет 10% от цены. Размер депозита (аванса в счет цены договора) определяется сторонами и может варьироваться: закон не предусматривает каких-то жестких рамок, а также не обязывает покупателя вносить подобный депозит.

Как правило при подписании предварительного договора стороны также делегируют обязательства по уплате первой части пошлины в казну после заключения предварительного договора. К слову, предварительная пошлина (provisional duty on documents and transfers) составляет 1% от цены договора и подлежит уплате в течение 21 дня с даты заключения предварительного договора в подразделении Департамента подоходного налога (Capital transfers division with Inland revenue department). В случае если по договору передается одновременно право на жилье и движимое имущество в нем, например, квартира с мебелью, пошлина рассчитывается только на стоимость недвижимости. Такая же ситуация складывается с покупкой нового жилья, в котором продавец обязуется выполнить ремонтные работы — т.е. совмещение договора купли-продажи и договора подряда — стоимость ремонтных работ не учитывается при исчислении пошлины. Одновременно с уплатой пошлины происходит регистрация намерения продавцом продать и покупателем купить жилье. В случае если сделка не состоялась в оговоренный сторонами срок, уплаченная сумма подлежит возврату из государственного бюджета в полном объеме.

За исключением редких случаев, по договору купли-продажи жилья в пользу покупателя переходит право собственности на указанное жилье без обременений третьих лиц, а также право пользования местами общего пользования (common areas) внутри здания (в случае покупки квартиры в многоквартирном доме).

Особенности покупки жилья лицами, не являющимися гражданами ЕС

В случае если покупатель не является гражданином ЕС, независимо от продолжительности его проживания ранее на острове, ему или ей в большинстве случаев необходимо получить отдельное разрешение, позволяющее приобретать жилье в собственность. Необходимость такого разрешения (AIP permit) предусмотрена главой 246 Законов Мальты — Актом о приобретении недвижимого имущества нерезидентами (Immovable property (Acquisition by non-residents) Act). Определение нерезидента в данном случае кардинально отличается от интерпретации статуса резидента в рамках остального законодательства (будь то налоговое или иммиграционное законодательство).

Это требование, которое кажется на первый взгляд несправедливым, имеет под собой разумное объяснение. Как уже упоминалось в предыдущей статье (см. «Мальтийский Вестник» № 1 за апрель 2017 года), Мальта отличается очень высокими показателями плотности населения в Европе и является одной из самых маленьких стран мира. Соответственно, в условиях всемирной глобализации, продолжающейся уже несколько десятилетий, руководство страны ввело механизм защиты своих граждан от нехватки жилья и, соответственно, инфляции на рынке недвижимости. Для граждан ЕС, проживших на Мальте свыше пяти лет, подобное разрешение не требуется.

Естественно, в случае необходимости получения вышеупомянутого разрешения, факт его получения является существенным условием, которое прописывается в предварительном договоре.

После подписания konvenju

После регистрации предварительного договора нотариус осуществляет проверку прав продавца на отчуждаемое жилье, в том числе наличие самого титула, порядок его приобретения, наличие или отсутствие прав третьих лиц (обременения) и иные действия, необходимые для того, чтобы покупатель в будущем имел бесспорное право собственности на свое приобретение.

В это же время покупатель может обратиться в банк для кредитования покупки жилья; в большинстве случаев условие предоставление кредита включается в предварительный договор как его существенное условие.

Сделка купли-продажи

После того, как у нотариуса на руках оказываются все необходимые документы, подтверждающие право и возможность продавца продать, а покупателя купить жилье, стороны совершают публичную сделку (public deed) купли-продажи, в соответствии с которой право собственности переходит от продавца к покупателю. Роль нотариуса при этом действии очень важна, так как только нотариус имеет право «публиковать сделку» (иными словами ее регистрировать, и, как результат, право собственности покупателя).

В момент совершения сделки покупатель оплачивает оставшуюся стоимость жилья продавцу, а также оставшуюся сумму пошлины в казну. По общему правилу, предусмотренному главой 364 Законов Мальты — Актом о пошлине и передаче прав (Duty on Documents and transfers Act), размер пошлины составляет 5%, из которых 1% был уплачен при заключении предварительного договора. Для покупателей, которым не требуется получение разрешения на покупку (AIP permit), пошлина взимается по прогрессивной шкале и составляет 3.5% на первые 150 тысяч евро цены покупки, с начислением 5% на сумму, превышающую 150 тысяч евро.

После всего этого новый собственник может наслаждаться проживанием в новом доме, будучи его полноправным хозяином.

В этой статье мы рассмотрели вопрос приобретения жилья путем покупки, оставив без внимания другие способы его приобретения, о которых речь пойдет в одной из следующих статей. Отдельное внимание мы уделим вопросам, связанным с продажей жилой недвижимости.

Удачных вам приобретений!

Карина Айрапетян


Метки статьи:

Юридическая поддержка на Мальте

Читайте также:

Директор образовательного центра «Мир Гармонии» Любава Фарруджиа: «Пандемия нас не сломала!»

13 ноября 2020

Директор образовательного центра «Мир Гармонии» Любава Фарруджиа: «Пандемия нас не сломала!» | Мальтийский вестник

Несмотря на все сложности, с которыми этом году пришлось столкнуться творческим работникам и представителям системы образования, образовательный центр «Мир Гармонии» (который относится и к тем, и к другим) сумел не только не прекратить свою деятельность, но и провести летний творческий лагерь, организовать кино-театральный фестиваль, наладить сотрудничество с мальтийским культурным агентством и увеличить количество педагогов. Как столкнуться с вызовом, не сломаться и не только продолжать работу,…

Алексей Шор: «Мальтийский музыкальный фестиваль станет яркой вехой проекта Валлетта–2018»

21 февраля 2018

Алексей Шор: «Мальтийский музыкальный фестиваль станет яркой вехой проекта Валлетта–2018» | Мальтийский вестник

Своими ожиданиями, связанными с важнейшим культурным мероприятием в жизни острова, делится композитор-резидент Мальтийской филармонической академии.

Проект реконструкции часовни Палаццо де Ла Саль стал обладателем архитектурной премии

12 марта 2021

Проект реконструкции часовни Палаццо де Ла Саль стал обладателем архитектурной премии | Мальтийский вестник

В 2021 году вручение архитектурных премий мальтийской организации Din l-Art Ħelwa, деятельность которой посвящена сохранению национального наследия острова, состоялось в 15-ый раз. Мальтийское общество искусств совместно с кафедрой архитектурного наследия Мальтийского университета стало обладателем высшей награды в категории: «лучший проект реставрации объекта культурного наследия» за реконструкцию часовни Палаццо де ла Саль. Жюри премии отметило, что этот проект — «пример архитектурного совершенства…

Легенды Рыбы-кит

27 декабря 2021

Легенды Рыбы-кит | Мальтийский вестник

Вы когда-нибудь видели карту Мальты 1551-го года картографа Antonio Lafreri? Когда я впервые ее увидела, у меня сразу родилась ассоциация с иллюстрациями из книги про Конька-Горбунка о Чудо-юдо рыбе-кит. Захотелось узнать больше об этой легенде, и исследовательский путь привел к «Голубиной книге» — это русский духовный стих конца 15 века — и к сказкам «1001 ночи» о Синдбаде-мореходе.

Итоги фортепианных конкурсов ноября и декабря 2017 года

21 января 2018

Итоги фортепианных конкурсов ноября и декабря 2017 года | Мальтийский вестник

С июля мы ведем хронику фортепианных конкурсов «11 путей на Мальту» — небывалого в истории музыкальной индустрии проекта Европейского фонда поддержки культуры. До ноября фестивали и конкурсы проходили в привычном нам культурном пространстве, а именно на территории европейских стран. В конце же года наша «камера переместилась» на другой конец земного шара, в другую культурную парадигму, а именно— в Азию…

Мама, привязанность и доверие к миру

13 октября 2017

Мама, привязанность и доверие к миру | Мальтийский вестник

Мы, психологи, любим поговорить про детство и особенно про отношения с мамой. И делаем это не просто из праздного любопытства.

Новости Мальты

Ко дню российских дипломатов | Мальтийский вестник

Ко дню российских дипломатов

11 февраля 2022

10 февраля в России отмечается День дипломатического работника. Он был утверждён в качестве профессионального праздника российских дипломатов в 2002 г. указом Президента России, и эта дата была выбрана не случайно. Ведь именно 10-м февраля 1549 года да...


Раскрыта одна из тайн Великих магистров Мальтийского ордена | Мальтийский вестник

Раскрыта одна из тайн Великих магистров Мальтийского ордена

23 декабря 2021

Во время захоронения Великого магистра Мальтийского ордена Мэтью Фестинга, который скончался на Мальте 12 ноября 2021 года, была обнаружена безымянная могила. Предполагают, что она принадлежит самому непопулярному магистру Ордена Святого Иоанна — Франс...


Елка на Гозо признана одной из самых красивых в Европе | Мальтийский вестник

Елка на Гозо признана одной из самых красивых в Европе

23 декабря 2021

Интернет-Портал european­best­destinations.com разместил статью со списком самых красивых елок в Европе. На первом месте оказалась экологичная елка из бутылок, созданная жителями Айнсилема, что на Гозо. В прошлом году жители деревушки установили 19-мет...


Дождь в музее | Мальтийский вестник

Дождь в музее

23 декабря 2021

По сообщению пресс-службы Heritage Malta, дождевая вода, просочившаяся в залы Национального музея искусств MUŻA, не повредила картины. Мальту несколько месяцев заливает дождями. Настолько сильными, что в зданиях протекают потолки. Не стал исключением и...


Валлетта — столица здоровья | Мальтийский вестник

Валлетта — столица здоровья

23 декабря 2021

Согласно сообщению журнала Forbes, Валлетта — самая экологически благоприятная европейская столица. Исследование с таким интересным результатом провел бренд одежды GAP. Были проанализированы условия жизни в 28 столицах стран Евросоюза. GAP обращали...


Мальта — третья в Европе по запасам оптимизма | Мальтийский вестник

Мальта — третья в Европе по запасам оптимизма

23 декабря 2021

По данным социологических исследований, 61% жителей маленького средиземноморского острова считают, что «все будет хорошо». 22% мальтийцев категорически не согласны с этим, а оставшиеся пребывают в сомнениях и надеждах. Им Мальта обязана званием дов...


Скоро на Мальте

Malta International Music Festival пройдет в 2022 году в новом формате. Одиннадцатый по счету фестиваль будет представлять собой пятинедельный культурный форум, в рамках которого состоится не только множество концертов, выступлений хореографических коллективов, выставок, кинопоказов, но также будут организованы Дни национальных культур.

Мака Лашхи о Днях грузинской культуры: «Столь масштабное мероприятие будет организовано благодаря участию Европейского Фонда Поддержки Культуры»

В 2022 году Malta International Music Festival пройдет на Мальте с новой программой и в новом формате. Организаторы уверяют: это будет самый большой праздник искусства за более чем 10-летнюю историю фестиваля.

Триумф героев: о новой концепции Malta International Music Festival-2022

В этом году отрадно наблюдать за расписанием концертов традиционного Фестиваля барочной музыки в Валлетте (Valletta Baroque Festival). После урезанной программы 2021 (когда можно было только радоваться, что фестиваль вообще не отменили) в наступающем 2022 организаторы подготовили встреч с барочной музыкой в барочном городе, построенном «джентльменами для джентльменов».

Мадригалы, балет и BaRock - Мальта принимает 36 концертов Фестиваля барочной музыки

В наступившем году на Мальте пройдут фестивали, посвященные музыке великих русских композиторов, чей юбилей будет отмечаться в 2022 году

Стравинский, Щедрин и Скрябин — на Мальте

В декабре этого года на Мальте состоится премьера нового мальтийского фильма Blood on the Crown. Фильм рассказывает о событиях начала прошлого века, о борьбе за независимость Мальты и о памятной дате празднования мальтийского Сетте Джуньо.

Blood on the Crown — история о мужестве и героизме