Покупка жилья на Мальте

15 мая 2017 /
  1. Статьи
Покупка жилья на Мальте — Мальтийский вестник
Один из многочисленных палаццо Валлетты © viewingmalta.com

«Мой дом – моя крепость», – гласит старинная пословица

«Мой дом – моя крепость», – гласит старинная пословица

Известно, что вопрос владения жильем регулировался на государственном уровне еще с древних времен, после возникновения института государственности. Практически во всех античных цивилизациях регулирование имущественных прав, в том числе права собственности на недвижимость, было краеугольным камнем любой правовой системы. В результате развития законодательства, с учетом изменений реалий времени, а также в целях детальной систематизации и защиты прав собственников, на сегодняшний день большинство стран под правом собственности подразумевают право владения, пользования и распоряжения имуществом. Жилье составляет одну из категорий недвижимости, имеющую своей характерной особенностью цель проживания.

Большинство людей чувствует себя более уверенно, если у них есть собственное жилье. Особенное чувство спокойствия в человека вселяет мысль о том, что он или она является собственником своего дома или квартиры. Вопрос приобретения жилья интересует большинство иностранцев, намеревающихся связать всю свою жизнь или хотя бы часть ее с Мальтой.

В настоящей статье мы рассмотрим варианты приобретения жилья путем покупки.

Практически во всех странах договор купли-продажи традиционно заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Мальта не является исключением из этого правила. Целью государственной регистрации является систематизация недвижимого имущества, прав на него и обременений таких прав (в том числе залог и иные обременения в пользу третьих лиц, не являющихся собственниками), а также максимальная защита прав собственника от других лиц, которые могут предъявить права на законную недвижимость собственника.

Процесс покупки жилья

Процесс покупки условно делится на несколько этапов. После того, как продавец и покупатель договорились обо всех существенных условиях купли-продажи, они заключают предварительный договор (англ. promise of sale agreement, мальт. konvenju), в соответствии с которым продавец обязуется продать, а покупатель купить жилье на оговоренных условиях.

Традиционно стороны обращаются к нотариусу при заключении предварительного договора, хотя гражданское законодательство не предусматривает такой необходимости. Обычно обращение к нотариусу подразумевает дальнейшую подготовку документов тем же нотариусом, в ряде случаев по соглашению сторон покупатель доверяет нотариусу хранить денежный депозит, который, как правило, составляет 10% от цены. Размер депозита (аванса в счет цены договора) определяется сторонами и может варьироваться: закон не предусматривает каких-то жестких рамок, а также не обязывает покупателя вносить подобный депозит.

Как правило при подписании предварительного договора стороны также делегируют обязательства по уплате первой части пошлины в казну после заключения предварительного договора. К слову, предварительная пошлина (provisional duty on documents and transfers) составляет 1% от цены договора и подлежит уплате в течение 21 дня с даты заключения предварительного договора в подразделении Департамента подоходного налога (Capital transfers division with Inland revenue department). В случае если по договору передается одновременно право на жилье и движимое имущество в нем, например, квартира с мебелью, пошлина рассчитывается только на стоимость недвижимости. Такая же ситуация складывается с покупкой нового жилья, в котором продавец обязуется выполнить ремонтные работы — т.е. совмещение договора купли-продажи и договора подряда — стоимость ремонтных работ не учитывается при исчислении пошлины. Одновременно с уплатой пошлины происходит регистрация намерения продавцом продать и покупателем купить жилье. В случае если сделка не состоялась в оговоренный сторонами срок, уплаченная сумма подлежит возврату из государственного бюджета в полном объеме.

За исключением редких случаев, по договору купли-продажи жилья в пользу покупателя переходит право собственности на указанное жилье без обременений третьих лиц, а также право пользования местами общего пользования (common areas) внутри здания (в случае покупки квартиры в многоквартирном доме).

Особенности покупки жилья лицами, не являющимися гражданами ЕС

В случае если покупатель не является гражданином ЕС, независимо от продолжительности его проживания ранее на острове, ему или ей в большинстве случаев необходимо получить отдельное разрешение, позволяющее приобретать жилье в собственность. Необходимость такого разрешения (AIP permit) предусмотрена главой 246 Законов Мальты — Актом о приобретении недвижимого имущества нерезидентами (Immovable property (Acquisition by non-residents) Act). Определение нерезидента в данном случае кардинально отличается от интерпретации статуса резидента в рамках остального законодательства (будь то налоговое или иммиграционное законодательство).

Это требование, которое кажется на первый взгляд несправедливым, имеет под собой разумное объяснение. Как уже упоминалось в предыдущей статье (см. «Мальтийский Вестник» № 1 за апрель 2017 года), Мальта отличается очень высокими показателями плотности населения в Европе и является одной из самых маленьких стран мира. Соответственно, в условиях всемирной глобализации, продолжающейся уже несколько десятилетий, руководство страны ввело механизм защиты своих граждан от нехватки жилья и, соответственно, инфляции на рынке недвижимости. Для граждан ЕС, проживших на Мальте свыше пяти лет, подобное разрешение не требуется.

Естественно, в случае необходимости получения вышеупомянутого разрешения, факт его получения является существенным условием, которое прописывается в предварительном договоре.

После подписания konvenju

После регистрации предварительного договора нотариус осуществляет проверку прав продавца на отчуждаемое жилье, в том числе наличие самого титула, порядок его приобретения, наличие или отсутствие прав третьих лиц (обременения) и иные действия, необходимые для того, чтобы покупатель в будущем имел бесспорное право собственности на свое приобретение.

В это же время покупатель может обратиться в банк для кредитования покупки жилья; в большинстве случаев условие предоставление кредита включается в предварительный договор как его существенное условие.

Сделка купли-продажи

После того, как у нотариуса на руках оказываются все необходимые документы, подтверждающие право и возможность продавца продать, а покупателя купить жилье, стороны совершают публичную сделку (public deed) купли-продажи, в соответствии с которой право собственности переходит от продавца к покупателю. Роль нотариуса при этом действии очень важна, так как только нотариус имеет право «публиковать сделку» (иными словами ее регистрировать, и, как результат, право собственности покупателя).

В момент совершения сделки покупатель оплачивает оставшуюся стоимость жилья продавцу, а также оставшуюся сумму пошлины в казну. По общему правилу, предусмотренному главой 364 Законов Мальты — Актом о пошлине и передаче прав (Duty on Documents and transfers Act), размер пошлины составляет 5%, из которых 1% был уплачен при заключении предварительного договора. Для покупателей, которым не требуется получение разрешения на покупку (AIP permit), пошлина взимается по прогрессивной шкале и составляет 3.5% на первые 150 тысяч евро цены покупки, с начислением 5% на сумму, превышающую 150 тысяч евро.

После всего этого новый собственник может наслаждаться проживанием в новом доме, будучи его полноправным хозяином.

В этой статье мы рассмотрели вопрос приобретения жилья путем покупки, оставив без внимания другие способы его приобретения, о которых речь пойдет в одной из следующих статей. Отдельное внимание мы уделим вопросам, связанным с продажей жилой недвижимости.

Удачных вам приобретений!

Карина Айрапетян


Метки статьи:

Юридическая поддержка на Мальте

Новости Мальты

Один дома в Рождество | Мальтийский вестник

Один дома в Рождество

23 ноября 2020

Большинство жителей Мальты собираются провести рождественские праздники дома — сообщает Times of Malta. По данным издания, о планах праздновать Рождество в одиночестве или вдвоем, сообщили около 53% опрошенных. При этом 37% намерены встретиться с д...


Андреа Бочелли принял участие в проекте Мальтийского управления по туризму | Мальтийский вестник

Андреа Бочелли принял участие в проекте Мальтийского управления по туризму

19 ноября 2020

Всемирно известный тенор Андреа Бочелли провел на Мальте несколько дней для подготовки нового музыкального проекта, инициированного Мальтийским управлением по туризму совместно со Средиземноморским туристическим фондом. По словам Министра туризма...


Между Мальтийской торговой палатой и Ассоциацией деятелей искусства подписано соглашение о сотрудничестве | Мальтийский вестник

Между Мальтийской торговой палатой и Ассоциацией деятелей искусства подписано соглашение о сотрудничестве

19 ноября 2020

Мальтийская торговая палата и Мальтийская ассоциация индустрии развлечений и искусства (Malta Entertainment Industry and Arts Association (MEIA)) подписали соглашение о сотрудничестве. Об этом сообщает сайт Мальтийской торговой палаты. Для подписания ...


Выездной туризм на Мальте сократился на 75% | Мальтийский вестник

Выездной туризм на Мальте сократился на 75%

13 ноября 2020

Как сообщает мальтийское издание Times of Malta, количество людей, вылетевших с Мальты в период с июля по сентябрь 2020-го года, сократилось на три четверти по сравнению с прошлым годом. Самым популярным направлением для поездок с Мальты остается Итал...


Мальтийский книжный фестиваль 2020 стартовал | Мальтийский вестник

Мальтийский книжный фестиваль 2020 стартовал

12 ноября 2020

Мальтийский книжный фестиваль 2020 в этом году впервые проходит онлайн. С 1 по 15 ноября к событиям фестиваля можно подключиться на страницах официального сайта Мальтийского национального книжного совета (National Book Council) и на странице в сети Fac...


В Валлетте представили программу рождественских празднований | Мальтийский вестник

В Валлетте представили программу рождественских празднований

11 ноября 2020

Праздничные мероприятия подготовлены культурным агентством «Валлетта», в сотрудничестве с Министерством национального наследия, искусств и местного самоуправления и Мальтийским управлением по туризму. Председатель культурного агентства «Валлетта» Д...


Скоро на Мальте

В этом году традиционный фестиваль проходит под девизом: «Вовлекайте, изучайте, решайтесь!»

Фестиваль Science in the City

Палаццо Фальсон проводит виртуальный семинар, в процессе которого дети смогут изготовить рождественские сувениры

Виртуальный мастер-класс «Мастерская Рудольфа»

Вилла Фрере откроет свои двери для гостей 13 декабря, с 9.00 - 16.00

День открытых дверей: Вилла Фрере

Оперные концерты — часть проекта «Рождество в городе», представленного культурным агентством «Валлетта»

Городская опера

Концерт камерной музыки, представленный музыкантами Мальтийского филармонического оркестра в старинном Маноэль Театре в Валлетте, посвященный 250-летию со дня рождения Людвига ван Бетховена.

Вечер с Бетховеном